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从郑州看房地产在二线城市发展中起到什么作用?

我们最近完成了一篇深度专题报告,以郑州作为二线城市的典型案例,分析了房地产在起经济发展中所起的重要作用,研究得出了一些观点,对我们进一步判断房地产在经济发展的作用具有一些价值。

从过往的发展看,首先,我们看到,郑州房地产市场的快速发展是经济运行与政策推动的共同结果,人口流入、新区建设和城中村改造共同构成了郑州房地产发展的三条主线。城镇化推进和人口流入为郑州房地产发展提供了需求来源。除了经济发展和人口流动所带来的自然的房地产需求外,郑州房地产的快速发展离不开政策推动,向外表现为新区建设,向内表现为城中村改造。

第二,郑州对于房地产的依赖有所加深,这种依赖表现在两个方面,一是经济增长仰仗于房地产,房地产业及其相关行业在郑州GDP中的比例都远高于全国平均水平;二是财政收入仰仗于土地财政,卖地收入成为郑州财力的重要来源。

第三,产业与省内人口聚集是全国二线省会城市的共同特征,将郑州与长沙、武汉、西安这几个在省内经济地位相似的城市进行对比,不论是从房地产相关行业在GDP中占比来看,还是从对于土地财政的依赖来看,二线省会城市在发展过程中对于房地产均存在依赖。郑州的新区建设和城中村改造确实较其他二线城市推进的更为猛烈,也使其在当前的房地产低迷中面临更大压力。

这种快速发展背后,已经带来了比较严重的问题。郑州在激进的城中村改造过程中,提供了大量的土地供应,也积累了大量的房地产库存,到2021年末,郑州市区存量住宅用地总面积为3447.5万平方米,但2021年全年郑州市区商品住宅销售面积仅为1030.9万平方米,也就是说去化周期仍达到40个月,郑州率先进行放松的一大原因是房地产库存过高

 从今年情况看,郑州土地收入大幅下行。2022年前两个月郑州成交土地面积为44.7万平方米,同比下降了66.4%,成交土地总价仅为5.9亿元,同比下降了92.9%,对于郑州财政形成了压力,尤其是今年六稳六保压力仍然较强,刚性支出有增无减,郑州也希望通过放松房地产、提高土地收入以缓解财政压力。

为了应对困难,郑州提出了棚改货币化政策,但郑州本次的货币化安置需要靠地方政府自己解决资金问题。今年土地收入下行,民生刚性支出增加,专项债资金独木难支,资金问题解决的难度较大,郑州本次货币化安置的目的可能是为了解决过多的房地产库存,对于房地产销售的支持可能也很难与2015年那一轮棚改货币化相提并论

在新市民置业方面,郑州吸纳河南的人口流入,郑州起码有300万左右的新市民规模,仍能够有需求可以挖掘。但郑州的居民部门杠杆率超过全国平均水平,即使放到全球中去,也是一个非常高的水平。客户群体不断下沉的情况下房贷的空间并不少,但低收入群体民间借贷行为更为普遍,中低收入以下的群体实际杠杆率并不低,新市民群体确实能够为郑州提供房地产需求的增量,但也不宜过度高估

我们总体判断,从房地产政策放松的角度来看,三四线城市即使进行了政策放松,但可能总体需求空间较小,提振作用有限,而二线城市通过放松政策,仍有需求的潜力可以得到释放。目前房地产销售低迷,稳增长压力仍大,这一轮房地产放松可能并不会止步于三四线城市,而是可能除了一线和部分强二线城市外,其他城市均需要进行放松,才能够真正稳住房地产



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